《华尔街日报》迪拜的泡沫是怎样吹起来的？

2008年10月金融危机在全球大部分地区肆虐之际，迪拜最大国有开发商的首席执行长却公布了其最新的超级项目：一项耗资380亿美元、包括一座近三分之二英里高摩天大楼的建筑开发项目。

当时Nakheel的首席执行长奥唐纳(Chris O'Donnell)在新闻发布会上说，我可以肯定，你们大部分人都在问，我们为什么要推出这个项目，如果你们没有疑问的话，就有问题了。他对与会者说，尽管在修建这座大楼的年月里经济会起起落落，需求会继续大于供应。

他说，市场基本面太强劲了，不会发生崩溃。

之后，迪拜的住宅房地产价格暴跌了近50%。开发商大幅裁员，取消开发项目。这座摩天大楼的破土动工仪式很早以前就宣布搁置了。长达一年的支出削减上周达到高潮，迪拜政府出人意料地宣布将争取重组迪拜世界(Dubai World)的260亿美元债务。迪拜世界是政府很多港口、基础设施和房地产公司的控股公司。

在这场动荡背后是世界上最严重的楼市泡沫之一。在阿联酋，约有价值4,300亿美元的建筑项目被取消。阿联酋位于沙漠地区，人口只有450万人，面积尚不及美国的南卡罗来纳州。据地区项目追踪杂志《中东经济文摘》(Middle East Economic Digest)估计，其中大部分取消的项目都在酋长国迪拜。

宽松的信贷、投机者泛滥而缺乏监管的市场、以及迪拜官员们的鼓吹，这些因素都助长了泡沫的增大，包括世袭的酋长马克图姆(Sheik Mohammed bin Rashid Al Maktoum)。

马克图姆对迪拜的设想──一个向世界敞开胸怀、宽容而现代的都市，它的很多信念和繁荣──长期以来一直令保守的阿拉伯邻国恼怒不已，包括阿联酋保守的首都阿布扎比的一些官员。不过对其他人来说，迪拜则是一种象征──如果一个现代的阿拉伯国家接纳了西方及其金融体系的话，可能实现怎样辉煌的成就。美国总统奥巴马6月份在开罗对穆斯林世界发表演讲时，特别提到迪拜是经济发展发挥成效的地方。

迪拜高耸的摩天大楼是该国自豪感的象征。在本周的国庆游行中，身着传统阿拉伯长袍的男人们推着载有迪拜标志性建筑模型的彩车。其中有将于下个月开始运营的世界最高的大楼迪拜塔(Burj Dubai)、帆船形状的迪拜帆船酒店(Burj Al Arab)和设有室内滑雪道的阿联酋购物中心(Mall of the Emirates)。

哈马迪(Ahmed Al Hammadi)观看着国庆游行说，我们的领导人能够实现这一切。至于眼下的债务危机，他说，我们会以更强大的姿态走出危机。

官员和开发商们为这种飞速的建设速度寻找理由，说这是因为迪拜紧邻亚洲和欧洲、不用交税、民风宽容，还是这一地区的商业枢纽。鉴于迪拜对追逐大型项目似乎毫无限制，外国企业高管、建筑师和房地产经纪商纷纷涌入这里。国际债务和房地产投资者也听信了这个美梦，直到全球金融市场冻结、世界大部分地区跌入了衰退。之后，买家开始寻求救助，雇主裁员，企业暂停扩张计划。

结果是造成了惊人的房屋积压。在贯穿迪拜摩天大楼间的超级高速公路Sheikh Zayed的沿线，数十座新近完工的建筑的外立面上都挂着“出租”的广告牌。据国际房地产经纪公司高力国际(Colliers International)的数据，新建筑的空置率在41%。

上周，迪拜政府大出市场意料地宣布将把迪拜世界的债务偿还延期6个月甚至更长；本周二早间又说，将开始针对迪拜世界债务的分阶段重组计划，包括与Nakheel有关的60亿美元债务。迪拜政府说，重组将包括对“去杠杆化选择”的评估，包括资产出售。迪拜世界说，已经开始与银行进行磋商，并在“有建设性的”基础上推进。


国际证券市场在恐慌过后恢复了正常，但这一事件带来的影响并不只限于金融领域。迪拜债务事件似乎为迪拜和阿联酋首都阿布扎比之间撕开了一道新裂痕。知情人士说，阿布扎比的联邦官员非常愤怒，因为关于迪拜决定寻求延期偿债一事，他们一直蒙在鼓里。这一裂痕可能会给美国在波斯湾的一个重要盟友带来冲击，因为迪拜是伊朗企业的再出口枢纽和海外金融中心，被视为美国孤立伊朗举措的关键。

迪拜和阿布扎比官员近日来已经强调了团结。不过，虽然阿联酋联邦政府今年早些时候为迪拜公司推出了100亿美元的救助计划，但他们目前尚未介入为迪拜世界提供援助。

迪拜的增长开始于上世纪八十年代初，当时面临着石油资源逐渐萎缩的局面，马克图姆和他父亲努力推动经济多样化。迪拜建造了奢华的海边酒店，以吸引来自印度、亚洲和中东的富有游客，以及来自欧洲和俄罗斯的旅游团。2002年，马克图姆允许外资进入迪拜部分房地产开发项目。仅凭藉着一本宣传册以及一张平面图，购房者就开始将大笔存款投入数年内都难以交付的迪拜联排别墅、公寓以及别墅项目。

2006年，马克图姆将数家政府企业合并到了迪拜世界控股公司中，由苏拉耶(Sultan Ahmed bin Sulayem)出任董事长。相应地，苏拉耶从澳大利亚请来了奥唐纳负责Nakheel，奥唐纳原本在澳大利亚领导着一家增长迅速的房地产基金。

苏拉耶和奥唐纳拒绝对本文置评。Nakheel一位发言人没有回复记者通过电子邮件发送的问题，马克图姆的发言人同样如此。

Nakheel当时势头很猛，准备推出棕榈岛开发项目的第一期项目朱美拉棕榈岛(Palm Jumeirah)，并正在规划接下来两个项目。2006年9月，在一个另外占地914公顷被称为朱美拉公园(Jumeirah Park)的住宅项目，65.4万美元起售的别墅在一天之内就售罄。来自国际银行和当地银行的贷款达到了购买价的97%。

为了帮助融资建造所有这些工程，奥唐纳转向了债券市场。2006年11月的一个投资者见面会称迪拜是一个“有利的介入点”，能够吸引来自从印度到埃及的广阔中东地区的商人；其预计当时不到120万人的迪拜人口将在14年内增加200万人。

投资者争先购买Nakheel发行的伊斯兰债券。受强劲需求推动，发行方随后将债券发行规模提高到了35亿美元。

汤森路透(Thomson Reuters)提供的数据显示，2006年迪拜房地产行业通过债券和银团贷款筹集了49亿美元。2008年，迪拜房地产业的借款规模飙升到了304亿美元。

2007年，迪拜世界的一家分公司购买了豪华邮轮“英国女王伊丽莎白二世号”(Queen Elizabeth 2)，计划将这艘邮轮停靠在朱美拉棕榈岛，将其改造成一家豪华酒店。那时，房地产市场的裂缝正在形成。当地官员们此前很少出台可能限制投机活动的地产开发管理规定。由于担心房地产市场已经增长过热，他们也开始这么做了。2008年初，迪拜政府开始对一些大型房地产和金融机构展开了一系列高规格腐败案调查。

不过警方、法院以及这些公司本身很少透露调查信息。由于缺乏透明度，打击腐败不但没有安抚投资者，反而令他们感到担心。

迈阿密律师迪亚茨(Michael Diaz)说，投资者完全不信任这一体系；他在迪拜设有办事处。迪拜和阿联酋官员们说，他们已经采取措施改进司法体系。

2008年4月，当地警方拘捕了迪拜一家主要房地产商的美籍黎巴嫩首席执行长。等到媒体报导之后，该公司才披露了此事。该首席执行长否认有不当行为。

随后警方又拘捕了包括Nakheel在内的迪拜一些最大公司的高管。Nakheel一位发言人没有回复记者通过电子邮件发送的关于调查案的质询。

就在这些拘捕事件围绕着不确定性之际，全球其他地区爆发的危机也波及到了迪拜。全球信贷市场在2008年底冻结后，国际投资者不再购买迪拜房地产。一些投资者已经停止了分期付款。Nakheel和其他公司进行了裁员，取消或推迟了数十个开发项目。